В деловой программе обсуждали связь эстетики и инвестиций, а на открытии Андрей Толстиков, заместитель председателя Совета ТПП РФ по финансовым рынкам и инвестициям, председатель Комиссии по развитию региональных финансов, индустриальных территорий и малых городов, сформулировал, что объединяет отрасли, которые работают с городской средой.
«Архитектура, мода и девелопмент долго развивались параллельно, хотя по сути работают с одним материалом — пространством, формой и идентичностью».
Продолжая разговор с форума, мы обсудили с Андреем Толстиковым новую культуру создания недвижимости.
Рынок недвижимости в России вышел на плато, которое хорошо описывается цифрами: в 2025 году введено 108,15 млн кв.м (прирост 0,4% к 107,8 млн в 2024-м), из них 44,60 млн — многоквартирное, 63,54 млн — индивидуальное и это рекорд. В стадии строительства — 115,7 млн кв.м. Рынок производит метры, но не долговечную ценность. Контракты на реставрацию наследия превысили 70 млрд руб. Разрыв между массовым вводом и точечной реставрацией показывает: идентичность исторических территорий остаётся островным явлением, не встроенным в экономику девелопмента.
Причина не в спросе. По итогам проведенного опроса ВЦИОМ за январь 2026 года среди 1600 респондентов: 75% знают об исторических поселениях, 49% бывали там, 91% гостей довольны; 79% считают нужным дополнительное финансирование.
Корень проблемы в том, что форму и идентичность исторической территории одновременно определяют три профессиональные логики, и каждая видит форму по-своему.
Тектоника — логика архитектора — требует материальной подлинности: конструкции, материала, следа времени. В исторической среде это означает сопротивление накладным элементам, временным конструкциям и смене функций без смены оболочки. Архитектор защищает материю, и в этом его функция. Но защита материи не создаёт сценария её использования.
Ликвидность — логика девелопера — требует возврата инвестиций в горизонте, который для реставрации растягивается до 10–15 лет при «идеальном сценарии». Девелопер видит идентичность там, где её можно капитализировать: фасад, входная группа, атмосфера в маркетинговом смысле. Он не видит идентичность в неэффективных пространствах — во дворе, в буферной зоне, в подъезде, — потому что они не приносят прямой выручки.
Пространство — логика того, кто отвечает за повседневность, — требует обитаемости: ниш, мест остановки, сценариев, поддерживающих естественное поведение человека.
Эти три логики несовместимы в чистом виде, и именно их несовместимость, а не дефицит денег или технологий, является узким местом. Там, где побеждает только тектоника, получается музей — прекрасный, но необитаемый. Там, где побеждает только ликвидность, получается коммерчески успешный объект, потерявший специфику. Там, где побеждает только пространство, получается уютный двор без исторической глубины.
Решение — институционализация идентичности как инвестиционной категории, в которой тектоника, ликвидность и пространство признаются равноправными производственными логиками, а не последовательными этапами.
Экономика наследия уже существует, но фрагментирована: в 2026 году только в Петербурге вложения в реставрацию ОКН определены на уровне порядка 27 млрд рублей — верхняя граница диапазона, при общей потребности по России в 4 трлн рублей и более 157 тыс. объектов. Разрыв не закрывается государственными контрактами, поэтому работающей моделью остаётся территория как портфель активов: историческое пространство реставрируется как имиджевое ядро и повышает капитализацию прилегающих площадей.
Это возможно потому, что арендная премия за уникальность составляет 20–40% к рынку, а окупаемость реставрации растянута на 10–15 лет — идентичность должна учитываться в финансовой модели не как статья затрат на «сохранение», а как фактор стоимости всего комплекса.
В эту же рамку встраивается искусство и предметный дизайн: международные исследования фиксируют прямую связь между насыщением среды арт-объектами и ценовой премией до 20%, а в исторической среде эффект усиливается, потому что искусство работает не на нейтральном фоне, а достраивает уже существующую идентичность.
Для девелопера это инструмент дифференциации, поддающийся оценке в модели доходности; для архитектора — распределение смысла между материальной формой и художественным высказыванием; для пространства — дополнительный ресурс обитаемости через эмоциональное присвоение места.
Единый механизм требует ориентиров, а не деклараций: рынку нужны работающие примеры, в которых три логики согласованы и измерены — премия к аренде или продаже, срок окупаемости с учётом реставрации, доля «неэффективных», но идентичность-производящих пространств, и согласование архитектурной, девелоперской и пространственной логик на стадии предпроектных решений.
Креативная экономика, частью которой является индустрия среды и стиля, по данным Росстата, достигла 4,2% ВВП в 2025 году при объёме валовой добавленной стоимости 8,26 трлн рублей, увеличившись за год на 760 млрд рублей; к 2030 году целевой показатель — более 5% ВВП. Сектор уже является макроэкономической величиной, но его рост упирается в отсутствие воспроизводимых стандартов качества на уровне проекта.
Поэтому новая культура создания недвижимости — это экономическая стратегия, а не эстетическая позиция: качество перестаёт измеряться только площадью, сроками и финансовыми показателями, а способность объекта сохранять актуальность десятилетиями оценивается через устойчивость цен при перепродаже.
Эстетика в этой рамке — механизм снижения долгосрочных рисков: среда, воспринимаемая как подлинная и обжитая, менее подвержена девальвации, чем среда, воспринимаемая как временная или безличная.
Признание трёх логик равноправными делает идентичность исторических территорий предметом управления, а не побочным эффектом сделки.
Цифры — 108,15 млн кв. м ввода, 70 млрд рублей контрактов на реставрацию, 4,2% ВВП креативной экономики — описывают три разные скорости; задача следующего этапа — синхронизировать их в одной модели, где идентичность перестаёт быть тем, что «сохраняют», и становится тем, что производят, измеряют и капитализируют.